GEWERBEMIETRECHT
Aktuelle Rechtsprechung Gewerbemietrecht
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 11.01.2012, XII ZR 40/10, eine für Konkurrenzschutzklauseln in Gewerbemietverträgen bedeutsame Entscheidung getroffen. Hintergrund dieser Entscheidung war die Anmietung von Gewerberäumen zum Zwecke eines Optik- und Hörgerätegeschäftes. Im Gebäude betrieben wurde bereits eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenheilkunde. Der Mieter des Optik- und Hörgerätegeschäftes hatte eine Konkurrenzschutzvereinbarung dahingehend, dass im Mietobjekt kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft betrieben werden könne. Aufgrund der Einführung des sogenannten „verkürzten Versorgungsweges“ im Jahr 1989 konnte der HNO-Arzt die audiometrische Einmessung, das Erstellung von Ohrabdrücken sowie die Auslieferung und Anpassung von Hörgeräten übernehmen. Darin sah der Mieter des Optik- und Hörgerätegeschäftes einen Verstoß gegen die vereinbarte Konkurrenzschutzklausel. Der Bundesgerichtshof ist dieser Ansicht nicht gefolgt, da ein Verstoß gegen die im Mietvertrag enthaltene Konkurrenzschutzklausel nicht gegeben sei; im Objekt werde kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft betrieben. Der BGH hat die Ansicht vertreten, wenn die Parteien auch die Tätigkeit des Arztes in die Konkurrenzschutzvereinbarung aufnehmen wollten, hätten sie dies hinreichend klar im Vertrag zum Ausdruck bringen müssen. Dies verbietet sich nach der Ansicht des BGH dann, wenn nicht auf die Tätigkeit des Arztes, sondern konkret auf den Betrieb eines Gewerbes oder einer selbständigen Tätigkeit abgestellt wird.
Als Konsequenz aus diesem Urteil dürfte folgen, dass eine Konkurrenzschutzklausel nicht bezogen auf einen bestimmten Betrieb, sondern auf eine zu bestimmende Tätigkeit vereinbart werden muss.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09, entschieden, dass es sich bei dem Nichtraucherschutzgesetz um eine Gesetzesänderung handelt, die allgemein gilt und damit allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters fällt. Der Verpächter ist hierfür nicht verantwortlich, denn diese Gebrauchsbeschränkung hat ihre Ursache nicht in dem Zustand oder der Beschaffenheit der Pachtsache; der Verpächter ist daher auch nicht verpflichtet Umbaumaßnahmen durchzuführen, die aus dem Nichtraucherschutzgesetz resultieren.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, zu vorformulierten Vertragsklauseln in einem Einkaufszentrum bezüglich der Umlage von „Kosten der Verwaltung“ sowie „Kosten des Center-Managements“ Stellung bezogen.
Die formularvertragliche Umlage von „Kosten der Verwaltung“ hält der BGH in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09; BGH, IMR 2010, 181) für wirksam.
Die formularvertragliche Umlage von „Kosten des Center-Managements“ hält der BGH in der Entscheidung vom 03.08.2011 jedoch für nicht ausreichend bestimmt und daher aufgrund fehlender Transparenz für unwirksam.
Entscheidend ist, dass formularvertragliche vom Vermieter gestellte Vertragsbedingungen vorliegen, die betreffende Vertragsklausel nicht individuell zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden ist.
Das OLG Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 3.3.2011 (Az. 10 W 16/11) die Rechtsansicht vertreten, auch ein Gewerbemieter hat Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen, wenn der Vermieter es bei beendetem Mietverhältnis unterlässt, binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen.
Ausweislich eines Beschlusses des KG Berlin vom 17.05.2010, Az: 8 U 17/10, ist eine formularvertraglich gestellte Klausel (allgemeine Geschäftsbedingungen), die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, auch im Gewerberaummietrecht als Verstoß gegen die einschlägigen Vorschriften (§ 305 f BGB) anzusehen und unwirksam. Das KG Berlin hat sich dabei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Wohnungsmiete angeschlossen. Begründet wurde dies damit, dass der Inhalt der Klausel „Ausführungsart“ nicht eindeutig sei; im Übrigen sei der Mieter durch die seitens des Vermieters gestellte Klausel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Ausweislich einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 09.12.2010, Az: 10 U 66/10, ist eine formularvertraglich gestellte Klausel wegen des Verstoßes gegen die einschlägige gesetzliche Regelung (§ 307 BGB) unwirksam, wenn der Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen fachgerecht durchführen zu lassen. Das OLG Düsseldorf hat somit eine sog. Fachhandwerkerklausel auch in gewerblichen Mietverträgen, welche formularmäßig durch den Vermieter gestellt werden, als unwirksam erachtet. Das OLG Düsseldorf schließt sich insoweit der einschlägigen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH im Wohnraummietrecht an.