WOHNUNGSMIETRECHT
Das Landgericht Essen hat dem Vermieter – unabhängig von der Geltung der Klausel zu Schönheitsreparaturen – einen Schadenersatzanspruch eingeräumt, wenn der Mieter das Mietobjekt in einem farblichen Zustand zurückgibt, welcher die Grenzen des normalen Farbgeschmacks überschreiten, sodass eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich ist (LG Essen Urteil vom 17.02.2011, Az.: 10 S 344/10).
In dem konkreten Fall hatte der Mieter während der Mietzeit die Wände in einem Teil der Wohnung in kräftigen Farben angestrichen, in einem Zimmer war bei dem Farbanstrich der Stellbereich eines Schrankes ausgespart worden.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27.07.2011, VIII ZR 316/10, eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf 19 Monate durch entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter für wirksam erachtet, soweit dadurch Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung erfolgt. Hintergrund des Urteils ist, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gilt, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfacht und damit auch die Verständlichkeit für den Mieter erhöht.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13.4.2011 (Az. VIII ZR 223/10) hinsichtlich der Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung bei einer berechtigten Mietminderung des Mieters entschieden. Die Mietminderung bezieht sich nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Bruttomiete. Erst mit Erstellung der Betriebskostenabrechnung kann daher festgestellt werden, ob seitens des Mieters eine Nachzahlung zu leisten ist. Die prozentuale Minderung muss auch bei der Abrechnung der Betriebskosten in Abzug gebracht werden. Geschieht dies nicht, führt die Betriebskostenabrechnung zwangsläufig zu falschen Ergebnissen und begründet keine Nachforderung.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13.04.2011 (VIII ZR 223/10) entschieden, in welcher Weise die Betriebskostenabrechnung des Vermieters bei berechtigten Mietminderungen des Mieters zu erfolgen hat. Der Bundesgerichtshof geht dabei davon aus, diese sei am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von dem Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von dem Mieter geschuldeten Gesamtjahresmiete (bestehend aus Jahresbetrag der Nettokaltmiete zzgl. der abgerechneten Betriebskosten abzgl. des im betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Mietminderungsbetrages) gegenübergestellt werden. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass sich die Mietminderung auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, sodass erst aufgrund der Betriebskostenabrechnung abschließend ermittelt werden kann, ob unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Mietminderung ein Guthaben des Mieters oder aber eine Nachforderung des Vermieters besteht.
Grundsätzlich ist die Bruttomiete (d. h. die Nettokaltmiete zzgl. der Betriebskostenvorauszahlungen) Bemessungsgrundlage für die Mietminderung (BGH, IBR 2005, 450).
Ausweislich eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10, gehört es zu den – ungefragten – Pflichten zur Information des Vermieters, der unter Berufung auf Eigenbedarf Wohnraum gekündigt hat, dass eine während laufender Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung in seinem Bestand dem Mieter angeboten wird. Der Bundesgerichtshof hat eine Vergleichbarkeit einer freiwerdenden 2-Zimmer-Wohnung von ca. 60 m² mit der gekündigten 1-Zimmer-Wohnung von ca. 40 m² nicht von vorneherein ausgeschlossen.
Der Mieter darf ausweislich eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10, die Leistung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution von der Benennung eines sogenannten insolvenzfesten Kautionskontos durch den Vermieter abhängig machen.
Der Vermieter hat eine ihm überlassene Kaution, unabhängig von einer gegebenenfalls vereinbarten Anlageform, gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt von seinem Vermögen anzulegen.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.11.2010 (VIII ZR 306/09) letztendlich die Ansicht vertreten, dass von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche nicht ausgegangen werden kann, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe beinhaltet, diese Angaben jedoch mit der Einschränkung versehen sind, dass Sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient. Der zugrunde liegende Mitvertrag enthielt neben der Angabe einer Wohnfläche „ca. ...“ den Zusatz, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume ergibt.
Das Amtsgericht München hat entschieden, dass, enthält der Wohnraummietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße, keine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe zwischen den Parteien vereinbaren. Daran ändert auch nichts, wenn in einer Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sei. Die Parteien hätten in den Mietvertrag diese Wohnungsgröße gerade nicht aufgenommen (AG München vom 10.08.2009, 424 C 7097/09).
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09, entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % dann nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien deutlich in dem Mietvertrag bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zu Festlegung des Mietgegenstandes dient. Im entschiedenen Fall beinhaltete der Mietvertrag zur Wohnungsgröße die Regelung „Vermietet werden…folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmer, einer Küche,…zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m2 beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“
Der Bundesgerichtshof hat die getätigte Angabe der Größe der Wohnung nicht als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung angesehen, da die Parteien ausdrücklich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll, sodass sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09, darüber entschieden, ob, wenn der Mietvertrag selbst keine Angabe der Wohnfläche beinhaltet, eine sogenannte konkludente Wohnflächenvereinbarung aufgrund der den Mietvertragsabschluss begleitenden Umständen angenommen werden kann.
Der Bundesgerichtshof vertritt dabei die Ansicht, dass sich aus den den Mietvertragsabschluss begleitenden Umständen – im konkreten Fall waren dem Mieter vom Vermieter bzw. dessen beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die überlassene Grundrissskizze und eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben worden, der Formularmietvertrag sah keine Angaben zur Wohnfläche vor, eine betreffende Textpassage war weder gestrichen noch bewusst nicht ausgefüllt worden – eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnfläche der Mietwohnung ergeben kann.
Im konkreten Fall lag eine Minderwohnfläche von mehr als 10 % zu Lasten des Mieters vor, sodass dem Mieter die nach der Rechtssprechung einschlägigen Gewährleistungsansprüche (insbesondere Minderung des Mietzinses) zugesprochen wurden.
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof, ob entsprechendes gilt, wenn – wie in der Praxis oftmals vorkommend – im Vorfeld der Mietvertragsverhandlungen lediglich das Zeitungsinserat oder die Angabe im Internet eine Wohnfläche angibt oder entsprechendes im Rahmen einfacher Mitteilung des Vermieters während der Vertragsverhandlungen erfolgt. In der aktuellen Kommentarliteratur wird durchaus die Ansicht vertreten, dass derartig Angaben vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrages für eine bindende Beschaffenheitsangabe ausreichen können. Abzustellen wird jedoch auf den Inhalt des konkreten Mietvertrages sein. Letztendlich stellt jedoch die oben genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine konsequente Fortführung der Rechtssprechung zu Flächenabweichungen dar.
Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach §§ 556 b I BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (BGH Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09, erneut eine formularvertraglich gestellte Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt.
Die gegenständliche Vertragsklausel enthielt die Formulierung „der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen … in der Wohnung ausführen zu lassen …“. Der BGH führt aus, dass diese Klausel vom Mieter so verstanden werden kann, dass die Arbeiten nur von einer Fachfirma ausgeführt werden dürfen und der Mieter diese nicht selbst bzw. durch Bekannte erledigen darf. Der BGH sieht bei dieser Auslegung eine Benachteiligung des Mieters und damit die Klausel insgesamt für unwirksam an.
In seinem Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 222/09, hat der BGH eine Klausel mit dem Text „die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht … einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster auszuführen“ ebenfalls für unwirksam erklärt. Bei der „kundenfeindlichsten“ Auslegung wird der Mieter unangemessen benachteiligt, da nach dieser Klausel auch außen liegende Fenster und Türen gestrichen werden müssten.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09, eine formularvertraglich gestellte Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wie folgt für unwirksam erklärt:
Die gegenständliche Vertragsklausel enthielt die Verpflichtung des Mieters zur Reinigung, des Abziehens sowie der Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett sowie das Streichen der Türen und Fenster. Der BGH hat ausgeführt, dass die Versiegelung von Parkett zu Instandhaltungsmaßnahmen zu rechnen ist, somit nicht in der Definition von Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beinhaltet ist; gleichzeitig umfasste die Klausel auch nach dem Wortlaut Außenanstriche. Die Ausführungsbestimmungen sind nach der Auffassung des BGH so eng mit der Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter verknüpft, dass die letztgenannte Pflicht nicht bestehen bleiben kann, wenn die Ausführungsbestimmungen – wie hier – unwirksam sind. Letztendlich war die gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam.
Die Hausverwaltung eines Vermieters fordert den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses trotz im Mietvertrag enthaltener unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel zur Durchführung dieser auf.
Das Kammergericht Berlin hat in seiner Entscheidung vom 18.05.2009, Az: 8 U 190/08, in der Aufforderung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mietvertrages mit der Folge zur Schadenersatzpflicht – in diesem Fall Ersatz der Kosten der anwaltlichen Tätigkeiten für den Mieter zur Abwehr der außergerichtlichen Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – für gegeben gesehen.
Eine Hausverwaltung muss danach die obergerichtliche Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturenklauseln kennen. Das Verwalterverschulden ist dem Vermieter zuzurechnen.
Auch gewerbliche Vermieter müssen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Problematik von Schönheitsreparaturenklauseln kennen.
Weist ein Verwalter einen nicht gewerblichen Vermieter bei dessen Forderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht auf die Problematik hin, kommt auch Regress gegenüber dem Verwalter in Betracht.
Ist die Renovierungsklausel unwirksam, hat der Mieter jedoch in Unkenntnis dessen die Renovierungsarbeiten erbracht, steht ihm grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung des Werts der rechtsgrundlos erbrachten Leistungen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Dieser Anspruch verjährt jedoch in der sechsmonatigen Frist des § 548 Abs. 2 BGB (LG Kassel vom 07.10.2010 – 1 S 67/10).
Diese Verjährungsfrist ist nunmehr durch den Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09 seine bisherige Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit während des Mietverhältnisses durchzuführenden Schönheitsreparaturen weiter entwickelt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster - …“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen … nur weiß zu lackieren …“ – den Mieter unangemessen benachteiligt.
Der BGH hat entschieden, dass die Farbvorgabe „weiß“ für den Anstrich unwirksam ist, da der Mieter während der Mietzeit dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches eingeschränkt wäre. Von Bedeutung ist, dass die unwirksame Farbvorgabe im Formularmietvertrag auch zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt führt.
Eine rechtliche Überprüfung der einzelnen Klauseln ist jedoch vorab dringend zu raten.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Beschluss vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10, Rechtsklarheit bezüglich einer im Wohnraummietvertrag enthaltenen Formularvertragsklausel, welche für den Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts „mit weißer Farbe durchgeführter Schönheitsreparaturen“ gefordert hatte, Klarheit geschaffen.
Zwar hat der BGH klargestellt, dass sich die im Mietvertrag enthaltene Vorgabe der Farbwahl auf eine einzige Farbe – nämlich weiß – nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts beschränkt habe, der Mieter somit die Möglichkeit hatte, während der Mietzeit das Mietobjekt nach seinem persönlichen Geschmack zu streichen. Der BGH hat jedoch gleichzeitig klargestellt, dass die Einengung der Farbwahl „auf nur eine einzige Farbe („weiß“) im Zeitpunkt der Rückgabe … die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise einschränkt“, die den Mieter unangemessen benachteiligt. Die entsprechende Vertragsklausel war daher unwirksam. Der BGH hat nämlich ausgeführt, dass „das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, …, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.“
Das Jobcenter/Sozialamt bezahlt die Mieten, wobei die Zahlungen entgegen der mietvertraglichen Regelung regelmäßig einige Tage zu spät beim Vermieter eingehen. Der Vermieter erteilt Abmahnung und kündigt sodann das Mietverhältnis fristlos wegen regelmäßig verspäteter Zahlung des monatlichen Mietzinses.
Ausweislich des Urteils des Bundesgerichtshofes vom 21.10.2009, Az: VIII ZR 64/09, kann das vertragswidrige Verhalten des Jobcenters nicht dem Mieter zugerechnet werden, da die Behörde nicht dessen Erfüllungsgehilfe ist. Der Bundesgerichtshof hat insoweit eine fristlose Kündigung für unwirksam erklärt.
Vortrag vom 11.11.2009
Wohnraummietverhältnisse vom Vertragsabschluss bis zur Beendigung der Mietzeit
Ein Mietverhältnis ist auf Dauer in eine bei Abschluss ungewisse Zukunft gerichtet. Juristen sprechen von einem sogenannten Dauerschuldverhältnis. Gerade in der Ausrichtung auf die Zukunft, verbunden mit dem erheblichen Kapitaleinsatz des Vermieters, liegt die Bedeutung aber auch die Schwierigkeit beim richtigen Vermieten. Bei der Vermietung von Wohnraum wird dies - im Gegensatz zur Vermietung bei Gewerberäumen - noch durch eine Gesetzeslage verstärkt, welche letztendlich in großen Bereichen - vom Gesetzgeber gewollt - Mieterschutzrecht darstellt. Auch die bisher in der Presse angekündigten beabsichtigten Änderungen der neuen Regierungskoalition ändern daran nicht wesentliches.
Bereits dies machte deutlich, dass der Phase der Begründung des Mietverhältnisses größte Bedeutung zukommt. Darunter fällt nicht nur der Abschluss des Mietvertrages, sondern vielmehr bereits die Auswahl des richtigen Mieters. Sowohl bei der Auswahl des Mieters als auch dem ordnungsgemäßen Abschluss eines inhaltlich zutreffenden und rechtlichen wirksamen Mietvertrages muss zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen in der Zukunft erhebliche Sorgfalt aufgewandt werden. Nur so lässt sich erreichen, auf Dauer in einem angenehmen Verhältnis mit dem Mieter sein Haus oder Wohnung vermietet zu haben, gar nicht zu sprechen von der Problematik an einen nicht seriösen Mieter - gar einen Mietnomaden - vermietet zu haben.
Die ordnungsgemäße Auswahl eines Mieters setzt letztendlich zwingend voraus, dass von diesem eine unterschriebene Selbstauskunft vorliegt. Aber auch zur Vermeidung von Rechtsnachteilen des Vermieters aufgrund des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes sollten Vermieter von jedem Bewerber die Abgabe einer schriftlichen Selbstauskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse verlangen, um im Streitfall eine Dokumentation über mögliche Ablehnungsgründe zur Hand zu haben. Die Selbstauskunft muss insbesondere neben den Angaben zu Namen, Geburtsdatum, Anschrift, ausgeübte Tätigkeit, Arbeitgeber, Gesamtnettoeinkommen, insbesondere auch Name und Anschrift des derzeitigen Vermieters, Angaben über Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung Konkurs-, Vergleichs- oder Insolvenzverfahren, beabsichtigte Tierhaltung, beabsichtigte teil gewerbliche Nutzung der Wohnung beinhalten. Gegebenenfalls kann einmalig eine Bankauskunft verlangt werden. Sollten Sie die Vermietung Ihres Objektes einem Profi anvertrauen, ist eine umfassende Selbstauskunft meines Erachtens zu erwartender Mindeststandard.
Im Rahmen meiner beruflichen Erfahrung begegnet mir immer wieder, dass ein potentieller Vermieter zwar bei der Auswahl eines neuen Fotoapparates, neuer Ski oder vergleichbarer geringwertiger Wirtschaftsgüter erheblichen Aufwand beim Vergleichen und Lesen von Testberichten tätigt. Wird jedoch „bloß“ die Wohnung oder das Haus vermietet, wird unter Umständen ohne viel Mühe irgendein alter Mietvertragsvordruck hervorgeholt oder abgeschrieben oder ein Mietvertrag - ohne jegliche Hinterfragung der Quelle - aus dem Internet heruntergeladen. Wird so gehandelt, kann man letztendlich sicher sein, dass eine Vielzahl der in diesen Mietverträgen vorhandenen Klauseln durch die Rechtsprechung bereits überholt ist. Letztendlich genauso problematisch ist es, wenn man als Laie selbst meint, einen Vordruck eines Mietvertrages ergänzen zu müssen.
In wenigen Rechtsgebieten hat sich eine derartig rasante Entwicklung der Rechtsprechung ergeben wie im Wohnungsmietrecht.
Ich möchte dies nur an zwei Beispielen verdeutlichen:
Es war noch vor 10 Jahren gängig, dass der Mietvertrag eine sogenannte Schönheitsreparaturenklausel, das heißt die Verpflichtung zur Durchführung von Malerarbeiten, beinhaltet hat, wonach der Mieter verpflichtet ist das Mietobjekt abgestimmt auf die einzelnen Räume – unabhängig vom konkreten Bedarf - alle 3,5,7 Jahre malermäßig zu überarbeiten, bei Beendigung des Mietverhältnisses dies ebenfalls erfolgen musste. Insoweit hat sich ein erheblicher Wandel der Rechtsprechung zu Gunsten des Mieters und zu Lasten des Vermieters vollzogen. Derartige sogenannte starre Schönheitsreparaturenklauseln, das heißt Klauseln, wonach der Mieter unabhängig vom konkreten Bedarf verpflichtet ist, Malerarbeiten durchzuführen, sind unwirksam, wenn sie – wie üblich und kaum vermeidbar - in Form von allgemeinen Vertragsbedingungen, sogenannten Formularverträgen, verwendet werden. Wirksam sind insoweit formularmäßig nur „weiche Klauseln“, das heißt Regelungen, die auf konkreten Renovierungsbedarf abstellen.
Die Rechtsprechung geht zwischenzeitlich soweit, dass der Mieter, welcher aufgrund einer letztendlich unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel Malerarbeiten durchgeführt hat, einen Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter hat. Weiter kann der Mieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel verlangen, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses bei entsprechendem Bedarf die Malerarbeiten durchgeführt.
Da viele alte Mietverträge derartige nunmehr unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln beinhalten - der Deutsche Mieterbund schätzt insoweit den Anteil von 75% - ist es zwingend notwendig zumindest nunmehr bei Neuabschluss eines Mietvertrages diese klassische Problematik richtig und zutreffend zu regeln. Dabei ist zu beachten, dass bereits ein Mietvertragsvordruck der erst ein oder zwei Jahre alt ist aktuell von der Rechtsprechung wieder überholt sein kann. In diesem Zusammenhang ist auf eine Anmerkung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besonders hinzuweisen. In einem Urteil vom 26.9.2007 (VIII ZR 143/06) hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass es jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverträge bei den Fristenplänen des Mustermietvertrages des Bundesministeriums der Justiz 1976 verbleiben kann. Es handelt sich dabei um die wohl allseits bekannten Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn - und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre). Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof, ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für einzelne oder für alle Renovierungsarbeiten längere Regelfristen geboten sind. Solche Hinweise werden seitens des Bundesgerichtshofs üblicherweise getätigt, wenn er beabsichtigt seine bisherige Rechtsprechung zu ändern. Er kann dann bei einer nachfolgenden Abänderung der Rechtsprechung darauf verweisen, dass er die Änderung der Rechtsprechung ja bereits angedeutet habe. Entsprechend wird in der einschlägigen Literatur bereits dringend empfohlen, die Regelfristen dahingehend abzuändern, so dass in Küchen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre, in Wohn - und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre, in anderen Räumen alle 10 Jahre in der Regel Durchführung von Schönheitsreparaturen mieterseits geschuldet wird. Betonen möchte ich jedoch, dass eine Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen auch in diesem Fall nur dann wirksam sein kann, wenn sie nicht starr auf Fristen, sondern auf den konkreten Bedarf der Durchführung der Arbeiten abstellt.
Ein weiteres Beispiel ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag. Meine Praxiserfahrung zeigt mir, dass in der Vergangenheit mit der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag äußerst nachlässig umgegangen worden ist. Dies mag auch mit der früheren Rechtsprechung in Verbindung stehen. Gegebenenfalls wurden auch irgendwelche Angaben im Prospekt des Bauträgers, welche auf die Grundfläche abstellen, in den Mietvertrag übernommen. Im Wohnungsmietrecht existiert jedoch eine gesetzliche Vorschrift, nach welcher die Mietfläche zu berechnen ist, nämlich die Wohnflächen-Verordnung (WoFlV). Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt jedoch eine Minus-Abweichung von mehr als 10% einen Mangel dar, welcher den Mieter berechtigt, die Miete prozentual entsprechend zu mindern und Überzahlungen der Vergangenheit zurückzufordern. Darüber hinaus ergeben sich große Probleme im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen, welche ihrerseits bezüglich des Umlegungsmaßstab meist auf die Wohnfläche abstellt. Gerade bei Wohnraum mit Schrägen ergibt sich schnell eine Abweichung von mehr als 10 % zwischen Grundfläche und Wohnfläche.
Diese beiden Beispiele zeigen, dass nicht einfach alte Mietverträge übernommen oder fortgeführt werden sollten. Andernfalls sind Probleme vorprogrammiert zumal in nahezu jeder Zeitschrift so genannte Tipps für Mieter stehen. Man kann sicher sein, dass gerade oben genannte Probleme sich bereits im Bewusstsein vieler Mieter verfestigt haben.
Letzteres Beispiel - das bezüglich der Wohnfläche - führt zu einem weiteren Problempunkt im Stadium Abschluss des Mietvertrages, welcher von Laien oft und gerne falsch gemacht wird. Sie haben das neueste - tatsächlich der aktuellen Rechtsprechung - entsprechende Mietvertragsmuster; dieses wird jedoch nur unzulänglich oder nicht sorgfältig ausgefüllt. Das wichtigste des Mietvertrages ist die richtige und vollständige Angabe der Parteien des Mietverhältnisses, des Mietobjektes, des Mietbeginns, des Mietzinses. Gerade bei den Parteien des Mietverhältnisses geschehen aber oft die ersten Fehler. Als Mieter ist der Ehemann eingetragen, die Ehefrau unterschreibt. Achten Sie bitte darauf alle Mietvertragsparteien, insbesondere auf Mieterseite aufzunehmen und unterschreiben zu lassen. Das Mietobjekt wird nicht sorgfältig bezeichnet. Es wird ein Haus von zweien auf einer Flurnummer vermietetet; wer welchen Gartenanteil angemietet hat, bleibt unklar. Es ist insoweit auf genaues Ausfüllen des Mietvertrages zu achten; erforderlichenfalls ist auf Pläne mit genauer Einzeichnung des Mietgegenstandes als Anlagen zu verweisen und beizuheften. Es muss darauf geachtet werden, dass alle nach dem Gesetz auf den Mieter umlegbare Betriebskosten auch nach dem Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Auf diese Problematik werde ich in anderem Zusammenhang noch näher eingehen.
Ein besonderes Problemfeld im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages sind auch die sogenannten Individualvereinbarungen.
Oftmals wird davon ausgegangen, wenn man als Vermieter seinen Mietvertrag selbst zusammengestellt hat - wovor aus oben genannten Gründen letztendlich im Hinblick auf die Komplexität der mietrechtlichen Rechtsprechung nur zu warnen ist - oder gar handschriftlich geschrieben hat, habe man eine Individualvereinbarung, sei daher nicht von der oben beispielhaft genannten engen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Schönheitsreparaturen erfasst. Dies ist unzutreffend. Einerseits ist in der einschlägigen Rechtsprechung schon der Vermieter von zwei Mietshäusern als Unternehmer im Sinne des bürgerlichen Gesetzbuchs angesehen worden, mit der Folge, dass die Inhaltskontrolle des Gesetzes - früher Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen, jetzt entsprechend im bürgerlichen Gesetzbuch §§ 307-309 BGB geregelt- anzuwenden ist, wenn die Formulierung nur zu einer einmaligen Verwendung bestimmt ist. Aber selbst wenn keine Unternehmereigenschaft im vorgenannten Sinne vorliegt, liegt immer dann eine Formularregelung vor, wenn die betreffende bestimmte Regelung nicht mit dem Vertragspartner, dem Mieter, „ausgehandelt“ worden ist. Für dieses Aushandeln reicht es jedoch nicht einmal aus, dass der Vermieter mit dem Mieter den Mietvertrag durchgeht und ihm Gelegenheit gibt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Es fehlt auch am Aushandeln, wenn der Vermieter dem Mieter die Klausel erläutert und dieser sie angesichts der vermeintlich zutreffenden Erläuterungen akzeptiert. Ein Aushandeln ist vielmehr erst dann anzunehmen, wenn der Verwender der Klausel, üblicherweise der Vermieter, die die gesetzlichen Regelungen abändernden oder ergänzenden Bestimmungen „inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen“ Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können (BGH Urteil vom 25.6.1992 – MDR 1992, 1058, BGH, Urteil vom 18.03.2009, XII 7 R 200/09). Dass dies tatsächlich stattfindet - selbstredend bezogen auf die einzelne Klausel - ist oftmals praxisfremd. Selbst wenn es stattfindet, muss es Jahre später in einem eventuellen Rechtsstreit mit dem Mieter seitens des Vermieters bewiesen werden. Soweit die Vertragsverhandlungen nur zwischen Vermieter und Mieter stattgefunden haben scheitert dieses oft bereits daran, dass der Vermieter bei Bestreiten des Mieters keinen Zeugen für das Aushandeln in der vorbezeichneten Art und Weise haben wird.
Übertragen auf die oftmals vorgefundenen ergänzenden Vereinbarungen zu Mietvertragsmuster bedeutet dies, dass diese in der Regel als Formularklausel der strengen Überprüfung unterliegen und oftmals mehr Schaden als Nutzen bringen. Das klassische Beispiel dafür ist, dass der Mietvertrag eine wirksame auf den konkreten Bedarf abstellende Schönheitsreparaturenklausel beinhaltet. Der Vermieter meint mit einer Zusatzvereinbarung, die er auch noch als Individualvereinbarung überschreibt, ein Mehr zu seinen Gunsten vereinbaren zu können. Er regelt, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in jedem Fall frisch gestrichen zurückgegeben werden muss. Folge davon kann sein, dass - natürlich je nach Ausgestaltung im konkreten Fall - die gesamte Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, der Mieter sogar während des Mietverhältnisses verlangen kann, dass der Vermieter die Malerarbeiten durchführt.
Es kann also nur davor dringend gewarnt werden, wenn nicht tatsächlich klare Kenntnis der aktuellsten Rechtsprechung besteht, irgendeinen Mietvertrag – ohne Hinterfragung der Quelle oder dessen Alters - zu verwenden, gar selbst einen zu stricken. In der anwaltlichen Beratung eines Mieters vor Abschluss des Mietverhältnisses wird man einen solchen Mieter dahingehend beraten, diesen vermeintlich vermieterfreundlichen Mietvertrag beruhigt zu unterschreiben, im Fall der Fälle halten diese Klauseln zulasten des Vermieters nicht.
Ein weiterer Problempunkt, welcher gerne bei Abschluss des Mietvertrages übersehen wird betrifft Wohnungen im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Viele Mietverträge enthalten oftmals keinen Hinweis hinsichtlich des Umlegungsmaßstab der Betriebskosten oder verweisen insoweit entsprechend der gesetzlichen Regelung auf die Wohnfläche. Dabei wird oft übersehen, dass viele Wohnungen im Rahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften die Betriebs - und Nebenkosten, soweit nicht nach konkretem Verbrauch erfassbar, nach sogenannten Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer der einzelnen Wohnungen umlegen. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter wird dann einfach die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung übernommen und die sogenannten umlegbaren Kosten - diese werden üblicherweise von den Hausverwaltungen gekennzeichnet - im Rahmen der Jahresabrechnung mit dem Mieter abgerechnet.
Hier bestehen zwei Problempunkte:
Eine Umlegung der so genannten umlegbaren Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter ist nur dann möglich, wenn dies tatsächlich im Rahmen des Mietvertrages erfolgt ist. Gerade eine Vielzahl von älteren Mietverträgen sieht dies jedoch nicht oder nur lediglich bezüglich bestimmter Betriebskostenarten somit nicht allen nach § 2 BetrKVO umlegbaren, vor. Auch insoweit muss daher bei Abschluss eines Mietvertrages darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag alle nach § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbare Betriebskosten tatsächlich auf diesen umgelegt.
Die zweite Problematik besteht darin, dass der Mietvertrag auf den Umlegungsmaßstab Wohnfläche verweist. Selbst wenn der Mietvertrag aber keinen ausdrücklichen Umlegungsmaßstab beinhaltet, gilt über die gesetzliche Regelung wiederum grundsätzlich die Wohnfläche als Umlegungsmaßstab. Miteigentumsanteile könnten theoretisch der Wohnfläche nach Wohnflächeverordnung entsprechen; praktisch ist dies in den seltensten Fällen der Fall. Folge davon ist, dass die Betriebskostenabrechnung, welche fristgebunden zu erstellen ist, zu Lasten des Vermieters falsch ist. Mangels ordnungsgemäßer Betriebskostenabrechnung ist eine eventuelle Nachzahlung nicht fällig. Bei Wohnungseigentum ist daher darauf zu achten, dass eine entsprechende Regelung hinsichtlich des Abrechnungsmaßstabs entsprechend der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgenommen wird.
In diesem Zusammenhang auch ein kurzer Hinweis auf die Hausordnung. Im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht in der Regel kraft Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine bestimmte Hausordnung. Diese Hausordnung muss Bestandteil des Mietvertrages bei dessen Abschluss werden. Andernfalls sind Sie als Wohnungseigentümer gegenüber den Miteigentümern zur Einhaltung verpflichtet, können diese Verpflichtung jedoch nicht bei dem Mieter durchsetzen, weil die in dem Mietvertrag gegebenenfalls beinhaltete „Musterhausordnung“ beispielsweise andere Ruhezeiten vorsieht.
Abschließend im Zusammenhang mit der Begründung des Mietverhältnisses noch ein Hinweis zur Befristung:
Vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 konnte der Vermieter erleichtert das Mietverhältnis für einen bestimmten Zeitraum befristen. Dies ist nunmehr nur noch für bestimmte gesetzlich vorgegebene Fälle (zum Beispiel bei zukünftigem Eigenbedarf) möglich. Eine entsprechende wirksame Befristung setzt voraus, dass der gesetzlich zugelassene Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird, andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Selbstredend sollte im Rahmen des Gesetzes die Möglichkeit der Kautionsstellung ausgeschöpft werden. Das Gesetz lässt insoweit die dreifache Nettokaltmiete zu. Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
Weiter sollte zusammen mit dem Mietvertrag ein ordnungsgemäßes Übergabeprotokoll, welches den Zustand des Mietobjekts bei Beginn ausführlich dokumentiert, gefertigt und beidseitig unterschrieben werden.
Im Rahmen der Begründung des Mietverhältnisses sowie insbesondere dem Mietvertrag gäbe es noch vieles zu besprechen und zu erwähnen. Zusammenfassend möchte ich jedoch betonen, dass ich diese Phase für äußerst wichtig halte. Zu diesem Zeitpunkt hat es der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften - Wohnungsmietrecht ist in weiten Bereichen Mieterschutzrecht - noch im Griff, zumindest das ihm Mögliche zu tätigen, damit das Mietverhältnis ordnungsgemäß läuft.
Der Mietvertrag ist unterschrieben, der Mieter ist eingezogen, was soll jetzt noch passieren. Die klassischen Probleme welche einen Vermieter beschäftigen können - ohne den Anspruch der Vollständigkeit erheben zu wollen - insbesondere folgende sein:
Die Betriebskostenabrechnung
Welche Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können ergibt sich aus § 2 Betriebskostenverordnung (Anlage). Wie oben bereits ausdrücklich erwähnt bedarf die Tatsache, dass der Mieter überhaupt Betriebskosten zu bezahlen hat als Voraussetzung, dass diese Verpflichtung im Mietvertrag ausdrücklich dem Mieter auferlegt worden ist. Ist dies nicht erfolgt, so wird der Vermieter die wesentlichen Betriebskosten selber tragen müssen.
Wir gehen davon aus, dass ein ordnungsgemäßes Mietvertragsformular verwandt worden ist, im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen für Betriebs - und Heizkosten vereinbart sind. Der Vermieter ist nunmehr verpflichtet - der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen entsprechenden Anspruch darauf - die Betriebs - und Heizkosten abzurechnen.
Ich erlebe es immer wieder, dass Vermieter handschriftlich auf irgendeinem Zettel ohne genaue Angaben um welche Positionen der Betriebskostenabrechnung es sich handeln soll, die sogenannte Abrechnung erstellen, die dann noch zum Beispiel 15 Monate umfasst, und sich wundern, dass der Mieter nicht zahlt. Nach vergeblichem Warten zumeist über ein Jahr kommt der Vermieter in die anwaltliche Beratung und fordert massive rechtliche Schritte gegen den Mieter. Bedauerlicherweise muss dem Vermieter dann erklärt werden, erhebliche Rechtsnachteile aufgrund seines nicht fachgerechten Handelns in Kauf nehmen zu müssen.
An eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung werden schon nach der einschlägigen Gesetzeslage und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hohe Anforderungen gestellt.
Über die Vorauszahlung für Betriebskosten ist jährlich, das heißt für einen Zeitraum von 12 Kalendermonaten, abzurechnen. Die Abrechnung ist spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich durch den Vermieter ausgeschlossen; Ausnahme ist, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, letzteres greift in den seltensten Fällen ein. Dies bedeutet, dass seitens des Vermieters eigentlich zwingend die Betriebskosten 2008 bis spätestens 31.12.2009 ordnungsgemäß abgerechnet und die ordnungsgemäße Abrechnung dem Mieter übermittelt sein muss. Für den Zugang beim Mieter ist der Vermieter beweispflichtig. Sollte diese 12 Monatsfrist versäumt sein, ist oftmals nahezu nichts mehr zu retten. Eine Nachzahlung scheitert in der Regel bereits an der Frist. Das wichtigste ist daher sich in jedem Fall die relativ kurze Frist vorzumerken. Dies gilt um so mehr, als oftmals die Ablesungen der Verbrauchskosten auch erst im Sommer des Folgejahres vorliegen, die Hausverwaltung der Wohnungseigentumsanlage die Abrechnungen nach Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung auch oft erst Mitte des Folgejahres vorlegen kann.
Ausweislich der gesetzlichen Regelung sind die Betriebskosten soweit nichts anderes vereinbart ist nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach einem entsprechenden Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Hinsichtlich der Problematik Wohnungseigentumsanlage und Miteigentumsanteile erinnere ich an meine diesbezüglichen Ausführungen.
Aber auch im übrigen sind die Formalien einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung hoch. Eine solche setzt voraus, dass bezogen auf die einzelnen umzulegenden Betriebskostenarten eine
- Zusammenstellung der Gesamtkosten der einzelnen Betriebkostenart (z.B. Grundsteuer)
- jeweils Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels (z. B. Wohnfläche oder Verbrauch)
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen
vorliegen muss. Die Rechtsprechung fordert insoweit eine ordnungsgemäße zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung. Die Einzelangaben und die Abrechnung müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein für das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.
Sollte in dem Hausanwesen, in welchem die abzurechnende Wohnung liegt auch ein Gewerbe betrieben werden, erfordert eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung einen sogenannten Vorwegabzug, das heißt eine ersichtliche Berücksichtigung der Mehrkosten der Betriebskosten verursacht durch den Gewerbebetrieb. Auch dies wird oftmals übersehen und führt zu einer Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.
Mietzahlung
Die meisten Mietverträge sehen - entsprechend der nunmehrigen Gesetzeslage - vor, dass der Mietzins spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats bezahlt werden muss.
Mietzins verjährt in drei Jahren, beginnend mit Ende des Jahres, in welchen er entstanden ist. Der Mietzins des Jahres 2008 verjährt somit mit Ablauf des 31.12. 2011.
Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen ist darauf zu achten und zu kontrollieren, dass der Mieter tatsächlich fristgemäß jeden Monat die Miete bezahlt. Sollte dies nicht erfolgen muss geraten werden, den Mieter wegen unpünktlicher Mietzinszahlung abzumahnen. In der Rechtsprechung wird immer wieder diskutiert, ob der Vermieter andernfalls bei langer Hinnahme verspäteter Zahlung auch zukünftig daran gebunden ist.
Abmahnung
Insoweit reicht nicht aus einfach ein Schreiben zu verfassen, mit welchem der Mieter beispielsweise wegen Zahlungsverzugs abgemahnt wird. Ein wirksames Abmahnungsschreiben setzt voraus, dass ein konkreter Verstoß – z. B „die Monatsmiete Mai 2009 in Höhe von 550,00 €, fällig spätestens am 6.5.2009, wurde Ihrerseits erst am 26.05.2009 bezahlt“ oder „am 10.10.2009 ging 23:30 Uhr massiver Lärm in Form von Geschrei aus Ihrer Wohnung hervor“ - gerügt wird, gleichzeitig klargestellt wird, dass dies ein Verstoß gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen ist und im Wiederholungsfalle die Kündigung ausgesprochen werden wird. Natürlich könnte dies alles auch mündlich erfolgen, im Rechtstreit dürfte dies jedoch in seiner Komplexität kaum zu beweisen sein. Es empfiehlt sich daher eine schriftliche Abmahnung, welche dem Mieter nachweisbar zugegangen sein muss.
Mieterhöhung
Aus praktischer Sicht ist dies im Raum Ingolstadt für den Vermieter aber auch den Mieter ein äußerst leidiges Thema. Für den Bereich Stadt Ingolstadt besteht kein Mietspiegel, welcher nach der einschlägigen Gesetzeslage als Grundlage für eine Mieterhöhung herangezogen werden kann. Offensichtlich steht die Stadt Ingolstadt auf dem Standpunkt einen Mietspiegel nicht zu benötigen. Dies führt zu erheblichen rechtlichen Problemen verbunden mit einem massiven wirtschaftlichen Risiko in der Regel zu Lasten des Vermieters.
Ich möchte im Rahmen dieses Vortrags lediglich auf die Mieterhöhung bis zur sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ eingehen. Dies ist oftmals auch der wichtigste Anwendungsfall. Ein derartiges Mieterhöhungsverlangen setzt jedoch bereits in der Begründung durch den Vermieter voraus, dass er dem Mieterhöhungsverlangen in Textform als Begründungsmittel Bezugnahme auf einen Mietspiegel, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder aber - wie üblich - Bezugnahme auf zumindest drei vergleichbare Wohnungen erfolgen muss. Ein Mietspiegel ist im Bereich der Stadt Ingolstadt - wie ausgeführt - nicht existent. Es verbleibt daher letztendlich die Möglichkeit der Erstellung eines Gutachtens; dies ist teuer und dauert oder aber die Benennung von drei Vergleichsmietobjekten. Für Wohnungen ist dies noch machbar, für Einfamilienhäuser kann dies schon schwieriger sein. Woher soll letztendlich ein „Laienvermieter“ die Vergleichsmietobjekte erhalten. Gegebenenfalls erhält er sie über einen Makler seines Vertrauens oder seinen Rechtsanwalt, der entsprechende Zugriffsmöglichkeiten hat oder den Haus- und Grundbesitzverein, bei welchem er aber grundsätzlich Mitglied sein muss. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder entsprechend geändert worden ist. Bei Erhöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von anderweitigen Mieterhöhungen (Beispiel: Modernisierungsmieterhöhung) abgesehen, nicht um mehr als 20% erhöhen; das ist die so genannte Kappungsgrenze.
Der Mieter kann sodann entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt; dafür hat er zwei volle Monate ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit. Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, ist der Vermieter gezwungen innerhalb von drei weiteren Monaten Klage zum zuständigen Amtsgericht zu erheben. Oftmals - soweit eine vergleichsweise Einigung nicht möglich ist - bleibt dem entscheidenden Richter - mangels Mietspiegel - wiederum keine andere Wahl, als ein Sachverständigengutachten über den ortsüblichen Mietzins zu erholen. Die diesbezüglichen Kosten belaufen sich oftmals auf 2.000,00 € bis 3.000,00 €. Darüber hinaus kann seitens des Mieters im Verfahren noch eingewandt werden, die seitens des Vermieters genannten Vergleichsmieteobjekte seien gar nicht vergleichbar gewesen. Für diesen Fall muss auch diesbezüglich Sachverständigenbeweis erhoben werden, was erschwert wird, wenn der Zutritt zu den genannten Vergleichsmietobjekten nicht ermöglicht wird, ein Anspruch darauf besteht nicht.
Letztendlich muss daher – Bezug nehmend auf die Ausführungen zum Abschluss des Mietvertrages - auch insoweit empfohlen werden, gegebenenfalls bei Begründung des Mietverhältnisses eine Staffelmiete, das heißt der Mietzins erhöht sich nach Ablauf eines Jahres um einen bestimmten Betrag, oder eine Indexmiete, das heißt die Miete wird durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) bestimmt, im Mietvertrag vorzusehen. Andernfalls ist der Vermieter erheblichen rechtlichen Schwierigkeiten und damit finanziellen Belastungen ausgesetzt, will er nach einer gewissen Vertragslaufzeit den Mietzins anpassen.
Darüber hinaus besteht beispielsweise auch die Möglichkeit der sogenannten Modernisierungsmieterhöhung. Diese ist jedoch bedauerlicherweise seitens des Gesetzgebers der Art komplex ausgestaltet, so dass mit Sicherheit gesagt werden kann, ein Laie könne diese Regelung ohne einschlägige Beratung nicht handhaben.
Mängel des Mietobjekts
Der Mieter hat die Wohnung pfleglich zu behandeln. Diese Pflicht umfasst insbesondere regelmäßiges Säubern, Belüften, ausreichendes Heizen und/oder Schließen der Fenster bei Regen. Außerdem muss der Mieter dem Vermieter Mängel unverzüglich anzeigen. Kommt der Mieter seiner Anzeigepflicht nicht nach, obwohl ihm der Mangel bekannt ist und auch die daraus drohende Gefahr, dass sich der Mangel vergrößern kann oder andere Folgeschäden auftreten könnten, kann er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen.
Liegen jedoch Mängel der Mietsache vor, welche nicht durch den Mieter zu verantworten sind, vielmehr in die Verantwortlichkeit des Vermieters fallen besteht zu Gunsten des Mieters ein Recht zur Mietminderung. In diesem Zusammenhang ist auf zwei Einzelprobleme hinzuweisen:
Ein häufiger Fall der Mietminderung betrifft Schimmel beziehungsweise Feuchtigkeitsschäden. Wird ein derartiger Mangel angezeigt wird seitens des Mieters nahezu immer behauptet, der Mangel beruhe auf ungenügender Bausubstanz. Reaktion des Vermieters ist nahezu immer, dass der aufgetretene Schimmel aus ungenügendem Heizung - und Lüftungsverhalten des Mieters resultiere. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch dringend Reaktion des Vermieters geboten. Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung bezüglich des Schimmel- und Feuchtebefall ist es nämlich nicht so, dass der Mieter zu seiner Entlastung beweisen muss, dass sein Lüftungs- und Heizungsverhalten in Ordnung war. Vielmehr muss für den Fall, dass tatsächlich eine Feuchtigkeits- oder Schimmelproblematik vorhanden ist, der Vermieter zuerst beweisen, dass der Mangel jedenfalls nicht auf die Beschaffenheit der Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst und nur wenn dieser Entlastungsbeweis überhaupt zur Überzeugung des Gerichts geführt ist, muss der Mieter sich seinerseits dahingehend entlasten, dass er selbst den Mangel jedenfalls nicht verursacht und nicht verschuldet hat, das heißt, ordnungsgemäß geheizt und gelüstet hat. Im Hinblick auf dieses nicht unerhebliche Prozessrisiko zu Lasten des Vermieters empfiehlt sich unmittelbar nach Meldung derartiger sogenannter wohnungsbezogener Mängel ordnungsgemäße Ursachenforschung zu betreiben.
Auch im Hinblick auf die sonstigen Gewährleistungs-, gegebenenfalls Kündigungsrechte des Mieters bei Vorliegen von Mängeln ist bei Anzeige von Mängeln durch den Mieter zu raten, zu handeln. Zumindest sollten kurzfristig die behaupteten Mängel in Augenschein genommen und bewertet werden.
Kleinreparaturen
Werden während des Mietverhältnisses durch den Mieter die Erforderlichkeit von Kleinreparaturen (z. B. Rollladengurte) moniert, sollte der Mietvertrag auf eine - hoffentlich wirksame - Kleinreparaturenklausel durchgesehen werden. Gegebenenfalls ist sodann der Mieter an den Kosten zu beteiligen.
Das Mietverhältnis geht zu Ende. Aus der Sicht des Mieters kann - soweit nicht wiederum wirksam im Mietvertrag die Kündigungsmöglichkeit für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen worden ist – unter Einhaltung der Kündigungsfrist - am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monat - ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. die Kündigung muss schriftlich erfolgen (keine E-Mail, kein Fax).
Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind jedoch stark eingeschränkt. Derzeit gilt zu Lasten des Vermieters – je nach Länge des Mietverhältnisses – eine verlängerte Kündigungsfrist von bis zu 9 Monaten. Das soll nach den Plänen der Bundesregierung geändert werden und auch lediglich die Grundfrist wie für den Mieter gelten. Aus rechtlicher Sicht ist die Frist jedoch das kleinste Problem. Soweit nicht ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht (zum Beispiel: ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen) bedarf der Vermieter für die ordentliche Kündigung immer ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann mit Aussicht auf Erfolg nicht einfach das Mietverhältnis beenden, weil er zum Beispiel das Mietobjekt verkaufen will. Der Gesetzgeber sieht für das berechtigte Interesse letztendlich drei Regelbeispiele vor. Neben der schuldhaften Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter - insoweit ist eine vorgängige Abmahnung erforderlich - existiert die sogenannte Verwertungskündigung; die insoweit von der Rechtsprechung getätigten Voraussetzungen sind äußerst hoch, so dass diese Kündigungsmöglichkeit äußerst selten greifen wird. Der bedeutendste Fall des berechtigten Interesses ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung, das heißt der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass wenn Eigenbedarf tatsächlich vorliegt, die formellen Voraussetzungen einer solchen Kündigung eingehalten werden. Der bloße Satz im Kündigungsschreiben „ ich kündige wegen Eigenbedarf" ist sicherlich nicht ausreichend. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Gründe für das berechtigte Interesse, somit auch für den Eigenbedarf, in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind. Andere Gründe werden im Rahmen einer erforderlich werdenden gerichtlichen Auseinandersetzung auf Räumung – der Mieter zieht nach Kündigung nicht freiwillig aus - in der Regel nicht berücksichtigt. Die Kündigungsgründe müssen daher detailliert in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Es sollte in jedem Fall vermieden werden, dass nach einer gegebenenfalls ein oder zweijährigen gerichtlichen Auseinandersetzung auf Räumung das Gericht ins Urteil schreibt, in der ursprünglichen Kündigung seien die Gründe nicht ausreichend bekannt gegeben gewesen. So müssen insbesondere in einer Eigenbedarfskündigung die Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, bekannt gegeben werden, deren derzeitige Wohnverhältnisse, die Gründe der Erforderlichkeit des konkreten Mietobjekts, das Nichtvorhandensein von anderen möglichen Mietobjekten.
In dem Kündigungsschreiben muss der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Fehlt die Belehrung des Vermieters über das Widerspruchsrecht, so kann der Mieter auch noch im gerichtlichen Verfahren die entsprechenden Härtegründe vorbringen. Es empfiehlt sich daher dringend, diese Belehrung bereits im Kündigungsschreiben zu tätigen, gleichzeitig den Mieter aufzufordern, die entsprechenden Gründe schriftlich in der dafür vorgesehenen Frist - spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses - bekannt zu geben. Auf diese Weise erfährt man auch oft vor tatsächlicher Beendigung des Mietverhältnisses, dass der Mieter nicht freiwillig ausziehen möchte. Letztendlich gewinnt man sodann zwei Monate Zeit.
Die Kündigungsfristen zulasten des Vermieters sind derzeit noch - im Gegensatz zu der des Mieters - abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Entscheidend ist jedoch, dass die Möglichkeit der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter stark eingeschränkt ist. Er bedarf des „berechtigten Interesses“.
Neben der ordentlichen Kündigung besteht bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglichkeit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Soweit die fristlose Kündigung auf ein Verhalten des Mieters (zum Beispiel erhebliche Ruhestörungen) gestützt wird, ist zwingende Voraussetzung die vorherige Abmahnung dieses Verhaltens gegenüber dem Mieter.
Der häufigste Grund der fristlosen Kündigung ist Zahlungsverzug mit den monatlichen Mietzinszahlungen. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (der ausstehende Mietzins muss einen Monat übersteigen) in Verzug ist. Wichtig dabei ist, dass bei ordnungsgemäßer Gestaltung des Mietvertrages bzw. nunmehr nach dem Gesetz der Mietzins spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fällig ist. Es müssen daher in der Regel nicht zwei volle Monate abgewartet werden, vielmehr reicht ein voller Monat und die Fälligkeit des Folgemonats. Als Beispiel: es steht Mietzins November 2009 aus, so kann bei Ausstand des Mietzinses im Dezember 2009 - dieser ist fällig spätestens am 3.12.2009 - am 4.12.2009 die fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
Schon zur Vermeidung erheblicher finanzieller Risiken des Vermieters sollte nicht monatelang dem Ausbleiben von Mieten zugesehen werden. Dies gilt um so mehr, als das gerichtliche Räumungsverfahren, sollte der Mieter trotz ausgesprochener fristloser Kündigung nicht ausziehen, oftmals Monate in Anspruch nimmt, auch das Räumungsverfahren selbst durch den Gerichtsvollzieher mindestens vier bis sechs Wochen andauert. In diesem Zeitraum wird oftmals kein Mietzins mehr bezahlt.
In diesem Zusammenhang möchte ich einen kleinen Exkurs zu einem Urteil des BGH vom Mai 2009 machen, welches durch die Presse gegangen ist. Der BGH hat sich darin mit der Frage auseinandergesetzt, inwieweit der Vermieter von Gewerberaum berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter die Versorgung von Heizenergie einzustellen. Der BGH hat dies unter gewissen Voraussetzungen gebilligt (BGH, Urteil von 06.05.2009, XII 7 R 137/07). Es stellt sich die Frage der Übertragbarkeit auf das Wohnungsmietrecht. Obwohl nach meinem Kenntnisstand ein amtsgerichtliches Urteil (AG Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, 7 C 131/09) vorliegt, welches letztendlich für die Warmwasserversorgung deren Einstellung auch im Wohnungsmietrecht billigt, muss meines Erachtens zur Zeit vor dieser Vorgehensweise dringend abgeraten und gewarnt werden. In den bisher vorliegenden Kommentierungen wird nämlich – aus meiner Sicht zu Recht – darauf hingewiesen, dass der BGH in seinem Urteil ausdrücklich auf das Gewerbemietrecht abgestellt hat. Der BGH hat sogar betont, dass sich nachvertragliche Pflichten auf Versorgung aus der Eigenart des Mietvertrages ergeben können und in diesem Zusammenhang ausdrücklich die Wohnraummiete genannt. Bei entsprechender Handhabung im Wohnraummietrecht kann meines Erachtens sogar ein eventuell strafrechtlich relevantes Verhalten des Vermieters nicht ausgeschlossen werden. Vor einem Handeln muss die weitere Entwicklung der Rechtsprechung abgewartet werden.
Zurück zur Kündigung:
Jede Kündigung ist vom Vermieter zu unterschreiben und an den oder die Mieter entsprechend dem Mietvertrag zu richten.
Zu beachten ist, dass der Kündigende für den Zugang der schriftlichen Kündigung beim Vertragspartner beweispflichtig ist. Ein bloßes Einschreiben beweist nur die Absendung, nicht den Zugang. Daher entweder Einschreiben gegen Rückschein oder Übergabe durch Boten.
Der Mieter zieht aus, gibt das Mietobjekt an den Vermieter heraus. Auch in diesem Stadium sind vielerlei Probleme möglich.
Es empfiehlt sich bei Rückgabe des Mietobjekts dringend ein Wohnungsübergabeprotokoll in Form einer Zustandsbeschreibung des Mietobjekts zu erstellen. Oftmals entsteht Streit darüber, was der Mieter zu verantworten hat. Nicht immer ist die Grenze zwischen Abnutzung - dafür zahlt der Mieter monatliche Miete - und Beschädigung des Mietobjekts und damit die Möglichkeit der Haftung des Mieters leicht zu ziehen. So ist der Mieter beispielsweise dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er die Fliesen im Bad über das erforderliche und übliche Maß hinaus angebohrt hat. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter einen Teppichboden verlegt und verklebt hat und dies zu Schäden des darunter liegenden Bodenbelages geführt hat. Bloße Abnutzung des Teppichbodens oder vereinzelte Bohrungen in die Fugen der Fliesen berechtigen jedoch nicht zum Schadensersatz. Aus diesem Grund sollte - schon zur Vermeidung einer verbalen Auseinandersetzung im Rahmen der Wohnungsübergabe - bloß ein Zustandsprotokoll gefertigt werden. Die Verantwortlichkeit kann dann im Rahmen einer rechtlichen außergerichtlichen Prüfung beurteilt werden.
Will der Vermieter Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache gegenüber seinem Mieter geltend machen, muss er sich beeilen: Ersatzansprüche des Vermieters verjähren in nur sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Diese Frist kann auch schon laufen, obwohl das Mietverhältnis noch andauert. Kurzfristige Beratung nach Feststellung der Schäden ist daher geboten. Diese Verjährungsfrist wird nicht durch eine schriftliche Aufforderung des Vermieters gegenüber dem Mieter gewahrt, letztendlich lediglich durch gerichtliche Geltendmachung.
Entstandene, dem Mieter zuzurechnende Schäden, können im Rahmen einer Kaution verrechnet werden. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass bei Schadensersatzansprüchen in der Regel immer ein Abzug neu für alt zu tätigen ist. Der 20 Jahre alte Teppich ist für den Fall der Beschädigung in der Regel wertlos.
Besondere Vorsicht ist geboten, beruft sich der Vermieter auf eine im Mietvertrag enthaltene Klausel auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, das heißt Malerarbeiten. Wie zu Beginn ausgeführt sind eine Vielzahl in alten Mietverträgen enthaltene Klauseln unwirksam. Ich möchte dabei meine Ausführungen zu den sogenannten „starren Fristen“ in Erinnerung rufen. Eine Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen, welche eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung vorsieht, unabhängig von einem konkreten Renovierungsbedarf, ist unwirksam. Fordert der Vermieter nunmehr die Durchführung droht unter Umständen schlimmes. Der Mieter, welcher in Unkenntnis der Unwirksamkeit die Arbeiten durchführt, hat nach der einschlägigen Rechtsprechung nunmehr einen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Kosten. Der Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich danach üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Hilfe aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH Urteil v. 27.05.2009, VIII ZR 302/07).
Sollte für den Mieter durch einen Anwalt das Verlangen nach Durchführung der Schönheitsreparaturen wegen der Unwirksamkeit der zu Grunde liegenden Vertragsklausel zurückgewiesen werden, besteht nach vorliegender Rechtsprechung derzeit sogar die Gefahr, die diesbezüglichen Anwaltskosten Vermieterseits tragen zu müssen. Im Hinblick auf das ausgeführte ist insoweit dringende Beschäftigung mit dem entsprechenden Mietvertrag vor Tätigwerden anzuraten.
Hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution selbst bleibt festzuhalten, dass diese selbstredend nicht bei Rückgabe des Mietobjekts an den Mieter ausbezahlt werden muss. Vielmehr billigt die einschlägige Rechtsprechung dem Vermieter in der Regel eine Frist von sechs Monaten zur Durchführung der Kautionsabrechnung zu.
Das deutsche Wohnungsmietrecht birgt somit für den Vermieter eine Vielzahl von Fallstricken und Fußangeln. Eingehende Befassung mit seinem Mietverhältnis gerade im Hinblick auf den nicht unerheblichen Kapitaleinsatz muss dringend angeraten werden. Dies gilt insbesondere für die Phase vor und während der Begründung eines neuen Mietverhältnis. Zu diesem Zeitpunkt besteht noch die Möglichkeit im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften die Zukunft des Mietverhältnisses auf vernünftige Beine zu stellen. Im Hinblick auf die Komplexität des deutschen Mietrechts muss jedoch im Zweifelsfall dringend zu kompetenter Beratung geraten werden.
Ich hoffe trotzdem, Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Themen gegeben, eine Schärfung des Problembewusstseins herbeigeführt zu haben.